Vilniuje perkamas „būstas“ gali reikšti 135 bendraturčius

Vilniuje, Mėnulio g. 11, siūlomos patalpos teisiškai nėra butai: administracinės paskirties pastate pirkėjai įsigytų bendrosios nuosavybės dalį, o ne atskirą nekilnojamojo turto vienetą. Viešai skelbiama, kad projekte „Tavo Boostas“ siūlomos 135 patalpos, tačiau pastato paskirties keitimo į gyvenamąją procedūra nėra pradėta.

Tai reiškia, kad pirkėjas galėtų tapti vienu iš mažiausiai 135 bendraturčių. Teisę naudotis konkrečia patalpų dalimi nustatytų notaro patvirtinta naudojimosi tvarka.

Mėnulio g. 11 įregistruotas vienas administracinis objektas

VĮ Registrų centro duomenimis, 10 aukštų pastate Mėnulio g. 11 įregistruoti du nekilnojamojo turto vienetai: požeminis garažas ir viena 6 089,10 kv. m ploto administracinės paskirties patalpa. Kitų savarankiškų patalpų pastate neįregistruota.

Todėl reklamoje butą primenanti erdvė savaime nereiškia, kad pirkėjas įgyja atskirą butą ar studiją. Advokatų kontoros COBALT vyresnioji teisininkė Viktorija Varnaitė pabrėžia, kad pirkėjas tokiu atveju įsigyja vienos didelės administracinės paskirties patalpos dalį.

Naudojimosi tvarka gali konkrečiam bendraturčiui priskirti tam tikrą patalpos dalį, tačiau tai nėra atskira daiktinė teisė ir nesuteikia tokios pačios apsaugos kaip nuosavybė į savarankiškai įregistruotą butą.

Vilniuje perkamas „būstas“ gali reikšti 135 bendraturčius

Administracinės patalpos nėra gyvenamasis būstas

Lietuvos teisėje nėra sąvokos „komercinės paskirties būstas“. Administracinės paskirties patalpos nėra skirtos nuolat gyventi, todėl jų naudojimas gyvenimui gali sukelti teisinių pasekmių.

Pagal Administracinių nusižengimų kodeksą už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį gali būti skiriama nuo 280 iki 3 000 eurų bauda, o už pakartotinį pažeidimą – nuo 400 iki 6 000 eurų. Ši atsakomybė tenka patalpų naudotojui, taigi pačiam pirkėjui, o ne vystytojui.

Negyvenamosiose patalpose gyvenantys asmenys taip pat negali tikėtis šildymo kompensacijų. Komunalinėms paslaugoms gali būti taikomas didesnis PVM tarifas, o savininkams tenka mokėti nekilnojamojo turto mokestį. Fiziniams asmenims, įsigijusiems negyvenamosios paskirties turtą, jis gali siekti nuo 0,5 iki 2 proc. mokestinės vertės, o neapmokestinamoji riba tokiam turtui netaikoma.

135 bendraturčių sprendimus gali būti sunku suderinti

Bendrosios dalinės nuosavybės atveju pirkėjai turi tartis dėl pastato priežiūros, šildymo, liftų, remonto, administravimo ir kitų bendrų klausimų. Administracinės paskirties pastatams netaikoma daugiabučių namų valdymo sistema, todėl šiuos sprendimus turi organizuoti patys bendraturčiai.

Naudojimosi tvarka, patvirtinta notaro, yra privaloma ir būsimiems savininkams. Tačiau ją pakeisti ar patikslinti paprastai reikia visų bendraturčių sutikimo. Nesutarus ginčas gali persikelti į teismą, o didelis savininkų skaičius bendrą susitarimą dar labiau apsunkina.

Panašių klausimų gali kilti ir parduodant turtą. Nors reklamoje gali būti nurodoma, kad bankai finansuoja iki 85 proc. kainos, tokiai nuosavybei praktikoje gali būti taikomos griežtesnės finansavimo sąlygos. Ateityje bendrosios nuosavybės dalį gali būti sunkiau parduoti.

Paskirties keitimas užtruktų apie trejus metus

Vilniaus miesto savivaldybė yra nurodžiusi, kad pakoregavus detalųjį planą pastate būtų galima nustatyti gyvenamosios paskirties naudojimo būdą ir pakeisti paskirtį į daugiabutį gyvenamąjį namą. Tačiau toks procesas, kaip nurodoma, užtruktų apie trejus metus ir pareikalautų papildomų investicijų.

Prieš pasirašydamas sutartį pirkėjas turėtų patikrinti Nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį, išsiaiškinti, ar formuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas, ar perkama tik bendrosios nuosavybės dalis, taip pat įvertinti bendraturčių skaičių ir naudojimosi tvarką. V. Varnaitė rekomenduoja prieš sandorį pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto teisės specialistu.

Šaltinis: ELTA

Kontekstas ir veiksmai Apie straipsnį

Šaltinis ir patikra Šaltinio patikra

Straipsnis parengtas remiantis ELTA pranešimu, Registrų centro duomenimis ir jame pateiktais teisininkės komentarais.

Patikros

Patikrinta pastato paskirtis ir Mėnulio g. 11 nurodytas adresas
Patikrinti Registrų centro duomenyse nurodyti nekilnojamojo turto vienetai
Atskirtos atskiro buto ir bendrosios nuosavybės dalies teisės
Patikrintos straipsnyje nurodytos baudos, mokesčiai ir paskirties keitimo trukmė

ELTA Patikrinti faktus